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丰台依旧是豪宅主战场

时间:2018-11-25 13:35来源:网络整理作者:采集侠
丰台依旧是豪宅主战场,

(原标题:丰台依旧是豪宅主战场)

1月30日,北京土地市场上,丰台区又一住宅地块因无人报名最终流标。这是继丰台区花乡白盆窑村两宗共有产权住宅地块后,2018年第三宗流拍的地块。而丰台另一块成交的土地溢价率也仅4.8%。2018年开年的遇冷与丰台土地近几年在土地市场的表现截然不同,房企难道不“爱”丰台了吗?而且,据各方消息透露,丰台曾经的地王们都计划在今年入市销售,土地市场的转冷是否会对这些项目的销售节奏和价格产生影响?业内人士称,流标的土地主要与土地本身的性质和开发商近期资金情况有关,对已出让的地块销售影响不大。另外,限价前出让的住宅土地在目前的市场上,在产品开发上具有优势和稀缺性,面向的客群与近期出让的土地也完全不同,未来丰台楼市会形成多级的供应结构,一些核心地段依旧是豪宅的主战场。

丰台三块住宅土地接连流拍 开发商拿地开始精打细算

2018年土地市场的开年大戏,与过去几年迥然不同。

1月25日,两块共有产权地块无企业报价而最终流标;1月30日,一住宅用地也因无企业参与报价而最终流拍。无独有偶,这三宗地块都位于近几年土地市场竞争极为激烈的丰台区。

在流拍的白盆窑共有产权地块不远处,是刷新过北京总价地王纪录的白盆窑地块。2015年,华润首开平安联合体历经53轮的竞拍,打败了众多的竞争者,以86.25亿元拿下该地块,地块上诞生的首开华润城项目,2017年全年实现网签销售额33.47亿元,位列北京商品房网签排行榜第六名。

曾经开发商下血本争抢的区域,为何如今却接二连三的流拍?是因为开发商不再看好这个区域了么?对此,业内人士都给出了否定的答案,这三宗地块的流拍,主要还是源于地块本身的条件和特质。

以1月30日流拍的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地为例,该地块建筑面积290836平方米,其中包括F1住宅混合公建用地(16地块)177441平方米,容积率3,控高80(住宅面积124208.7平方米,公建面积53232.3平方米),并且要求公建部分50%必须持有20年以上;A33基础教育用地(17地块)2400平方米,容积率0.8,控高12;F81绿隔产业用地(12地块)110995平方米,容积率3.95,控高80(无偿还建给玉泉兴业,建设标准5500元)。

在这些规划基础上,该地块出让文件中还要求商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用),起始价63.27亿元。

这些硬性指标决定了开发商获取该地块,需要付出很高的成本,而且开发难度很高。中原地产首席分析师张大伟指出,这块地流拍主要有三大原因,首先是资金问题。目前资金监管严格,大额度的信托融资难度越来越大,63.27亿元的起始价格对于开发商资金是个不小的考验。另外,该地块还建部分合计113395平方米,建安成本按照规定为6.23亿,合计拿地成本接近70亿,而根据出让文件中对于销售价格的限制,该地块商品房住宅部分货值只有67.54亿。

其次是地块的属性,虽然有12万平方米的住宅,但11万平方米的绿隔产业用地全部要无偿还建给企业,同时剩余的公建一般要持有20年。

最后是该地块的地下空间开发价值较小。该地块有大规模的人防配套工程要求,地下部分想象空间较小,无法覆盖开发商的开发成本。

除了该地块外,另外流标的两宗地块也同样是高总价地块,起拍价分别为50.58亿和41.78亿元,而4.3万元/平方米的共有产权房销售价格也将开发商的利润空间限制的很有限,在口袋里有存粮的当下,自然不会有开发商贸然出手。

丰台供应量集中 核心区仍要比拼真功夫

虽然1月出让的三宗丰台地块都出现了流拍现象,但这背后是丰台近几年集中出让的大量土地。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,丰台流拍的这三宗地块共同的特点是地价款较高,基本都在50亿元左右的区间,同时地块性质也很复杂,开发商开发难度很大,开发成本也比较高。综合叠加之后,卡到了开发商的成本线之上。

竞拍这样的地块,一方面占用了开发商大量的资金,另一方面,开发商从利润回报的角度上又难以算过账来。最重要的是2017年北京土地供应明显增速,开发商在此前已经获得了大量的土地,持续拿地来保证公司运转的诉求已经有所减弱,开发商对土地开始精挑细选,本身条件不太好的地块就会遇冷。

但郭毅也指出,这类地块的流拍并不会影响此前一些成交的高价地未来的销售。郭毅表示,2016年下半年以来推出的地块都是限房价的地块,开发商会在这类地块上对成本有所控制,开发出的产品和不限定房价的地块上的产品,在规划的理念和成本的投入上是截然不同的,面对的客群也完全不一样。

(责任编辑:网络)
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